עשר הנקודות שחובה לבדוק בהסכם תמ"א 38

התחלתם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, מצוין! זו הזדמנות פז לחדש את הבניין, להוסיף שטח לדירה שלכם ולהעלות את השווי שלה.

בחרתם יזם, עוה"ד מטעם הדיירים וגם מפקח מטעם הדיירים כבר יש. לאחר עבודה מאומצת וממושכת, עורך הדין שבחרתם סיים לנהל את המשא ומתן המשפטי עם עו"ד של היזם, וקיבלתם לידיכם את נוסח ההסכם לביצוע תמ"א 38. כעת עליכם להעיר את הערותיכם להסכם. כשתסיימו, ייקבע מועד לחתימה על ההסכם ובכך תסיימו שלב אחד מתוך שלושת השלבים החשובים ביותר בחייו של פרויקט תמ"א (שני השלבים הנוספים הם שלב התכנון ושלב ביצוע עבודות הבנייה).

עם קבלת נוסח ההסכם לידיכם מאת עו"ד הדיירים, עליכם לבקש ממנו תקציר מודפס של החוזה הכולל את סיכום החוזה ואת עיקרי הנקודות המשפטיות והמסחריות. יש להקפיד לקיים פגישה מקדימה עם עו"ד הדיירים (רצוי בפורום כל דיירי הבניין, או לפחות אל מול ועד הבית המשותף) ע"מ לעבור על החוזה. על עורך הדין לדאוג לפרק זמן של לפחות 15-21 ימים בהם תוכלו לעבור על החוזה ולהעיר הערות.

​​הסכם תמ"א 38

​הסכם תמ"א 38 הוא הסכם ארוך הכולל בממוצע 40-50 עמודים ועוד מספר רב של נספחים. נתקלתי במקרים רבים בהם דיירים עומדים מבולבלים מול הסכם תמ"א 38 ולא יודעים איך לקרוא אותו, במקרים אחרים מתייאשים אחרי מספר עמודים, ובשורה התחתונה - חותמים על הסכם תמ"א 38 מבלי להבין את מלוא המשמעות שלו. הבעיה נעוצה בכך שהסכם לביצוע תמ"א 38 הוא חוזה מורכב, המנוסח בשפה משפטית וכולל מינוחים משפטיים שאינם ברורים למי שאינו משפטן.

אם כך, איך בכל זאת אפשר להתמצא בחוזה שכזה?

אספתי עבורכם 10 נקודות עיקריות אליהן חובה לשים לב על מנת להתמצא בחוזה תמ"א 38:

​1.  עליכם להיעזר בכותרת של כל סעיף - ובכן, זה נשמע מובן מאליו, אך חשוב מאד להבין שיש היגיון וסדר לדברים. ההסכם מחולק לסעיפים, כשכל סעיף מדבר על נושא אחר. ולכן, שימוש בכותרת הסעיפים יקל עליכם את ההתמצאות בהסכם.

​2.  סעיף התמורות - בסעיף זה מפורטות תוספות הבנייה אותן תקבלו ושטחן (מטרז'). עליכם לבדוק מהו הגודל המינימאלי של הממ"ד ומרפסת השמש שהיזם מתחייב להוסיף לדירתכם ושממנו לא ניתן יהיה להפחית.

​3.  סעיף תכנון התוכניות - זהו הסעיף שקובע את המנגנון שמאפשר ליזם להגיש את התוכניות בשמכם. עליכם לוודא כי היזם יהיה רשאי להגיש את התוכניות רק אם לא נפגעו התמורות שלכם וכן לוודא שהכניסה לממ"ד הינה בהתאם לסיכום בינכם לבין היזם (לדוגמא, כדי למנוע מצב שבו הכניסה לממ"ד תהיה מתוך חדר אחר בדירה).

4.  סעיף לוח הזמנים - עליכם לוודא כי יש מועד ברור ומוגדר לתחילת ביצוע העבודות ומועד ברור ומוגדר למועד סיום העבודות, על מנת למנוע מצב בו היזם יוכל למתוח את לוח הזמנים ללא הגבלה.

5.  סעיף הערבויות - עליכם לוודא כי מנגנון הערבות מאפשר לכם לממש בפועל את הערבות במקרה של הפרה יסודית של החוזה על ידי היזם.

​6.  סעיף אחריות ותיקון תקלות - יש לשים לב ולוודא כי נוסח הסעיף מחייב את היזם ו/או את הקבלן המבצע לתקן כל תיקון שמקורו בביצוע העבודות.

​7.  סעיף ייפוי הכוח - סעיף זה מתאר את ייפוי הכוח שהדיירים נותנים ליזם לצורך ביצוע ההסכם, להגשת התוכניות ולתיקון צו הבית המשותף. עליכם לשים לב שהפעולות הנן בהתאם להסכם, ומוחזקים בנאמנות על ידי עוה"ד שמלווה אתכם על פי השלבים הרלוונטיים.

8.  סעיף רישום הערת אזהרה - וודאו כי הערת האזהרה תירשם אך ורק על הרכוש המשותף ולא על הזכויות שלכם בדירה. בנוסף, עליכם לוודא כי ברגע שגג הבניין נרשם כיחידה רישומית נפרדת (פעולה סטנדרטית בהסכם תמ"א 38), תימחק הערת האזהרה מהרכוש המשותף ותירשם על היחידה הרישומית.

9.  סעיף הפרה יסודית - עליכם לוודא כי במקרה של הפרת כל אחד מהסעיפים הנ"ל, תיחשב ההפרה כהפרה יסודית של היזם, שבגינה תוכלו לממש את הערבויות.

10. המפרט הטכני - זהו נספח חיצוני להסכם תמ"א 38, אך הוא מהווה השלמה לסעיף התמורות ולכן חשוב ביותר! עברו היטב על כל השדרוגים שהיזם מבצע בבניין שלכם ובפרט על שטח תוספות הבנייה שיתווספו לדירה שלכם (בדרך כלל ממ"ד, מרפסת שמש ולעיתים גם מחסן), שימו לב למינימום השטח שליזם מותר להוסיף.

ומה עליכם לעשות אם בכל זאת לא הבנתם? ובכן, עורך הדין שלכם אמור להיות קשוב וזמין לכל שאלה שיש לדיירי הבניין, כך שהדבר החשוב ביותר הוא לשאול ולא להתבייש. עליכם לוודא שכל הנושאים הנ"ל ברורים לכם ושהניסוח שלהם יהיה ברור וכזה שלא נתון לפרשנות. זכרו, זהו בדיוק הזמן שלכם לשאול ולבדוק. הסכם תמ"א 38 הוא חוזה משפטי וככזה - ברגע שייחתם לא יהיה ניתן לשנותו.

בהצלחה!



שי הררי משרד עו"ד    |     מגדל ב.ס.ר 4, רחוב מצדה 7, בני ברק 5126112     |     טלפון: 03-5353933     |     פקס: 03-5355770      |      office@harari-law.co.il

​​ ©  כל הזכויות שמורות לשי הררי משרד עו"ד 2015

מובהר בזאת כי אין באמור לעיל בכדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי. חל איסור מוחלט לעשות שימוש כלשהו

בחומרים המתפרסמים באתר לרבות איסור מוחלט להעתיק ו/או לפרסם ו/או להציג כל תכנים המתפרסמים ללא קבלת אישור מפורש ממשרד עו״ד שי הררי.