תמ"א 38 - האם כל דייר זכאי לבניית ממ"ד בחינם?

תמ"א 38 נחקק כדי לאפשר התגוננות מפני רעידות אדמה, אך ישנה האפשרות לנצל את החוק על מנת להוסיף ממ"ד לכל דירות הבניין ללא תשלום מצד הדיירים. כיצד עושים זאת?

המציאות בישראל והמצב הביטחוני ההפכפך מאלצים אותנו לדאוג לסביבה בטוחה ככל האפשר עבור המשפחות שלנו. בשנת 1992, כחלק מלקחי מלחמת המפרץ, הוחלט כי יש לבנות מרחב מוגן בכל דירה חדשה וזאת על מנת לקצר משמעותית את זמן ההתפנות במצב של איום טילים על ישראל.

אבל מה עושים במקרה של בניינים ישנים שנבנו ללא ממ"ד?

בבסיסו, חוק תמ"א 38 נותן מענה לצורך בהתגוננות מפני רעידות אדמה באופן שיאפשר חיזוק של מבנים ישנים שנבנו בארץ לפני שנת 1980.

במסגרת תמ"א 38, כאשר מדובר על עיבוי של המבנה הקיים, להבדיל מהריסה ובניה מחדש, אז המקרה אחר, הדיירים מקבלים החלפה וריענון של כלל המערכות בבניין הכוללים: ביוב, חשמל, דודי שמש, אינטרקום וכו', הוספת מעלית חדשה והוספת חדר לכל דירה.

במקרים רבים, החדר הנוסף הוא ממ"ד, אך זה לא תמיד המקרה. בעלי דירות נוטים לטעות ולחשוב כי במסגרת תמ"א 38, מוטלת על היזם או הקבלן החובה להוסיף ממ"ד (וגם מרפסת שמש) לדירות הקיימות. בפועל, על פי הוראות תכנית תמ"א 38, בעוד שהתנאי לקבלת היתר בנייה הינו חיזוק יסודות הבניין, הרי שלא מוטלת על היזם החובה להוסיף הרחבה לדירה ובנייה של ממ"ד.

לממ"ד יתרונות ביטחוניים ברורים, אך יתרון נוסף הוא בתרומתו לחיזוק הבניין. בניית ממ"ד תורמת לחיזוק הבניין מכיוון שעומס המשקל של הקומות החדשות שנבנו על גג הבניין מתחלק באופן יחסי בין הגג הקיים לבין תוספות הבנייה החדשות, ובהן הממ"ד כמובן.

יחס הרשויות לפרויקט תמ"א 38

הבשורה לדיירים היא שלאחרונה חל שינוי לטובה ביחס הרשויות השונות, בכל הקשור לבניית תוספת ממ"דים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38.

הרשויות השונות מכירות בחשיבות הביטחונית שמעניק הממ"ד, ומייחסות חשיבות רבה לבניית תוספת של ממ"ד בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38. כך, יזם שהגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה שאינה כוללת בניית ממ"ד, יהיה חייב להוכיח כי לא היתה לו היכולת התכנונית לבנות תוספת שכזו, וזאת עקב קווי בניין וקווי מגרש שלא מאפשרים את התוספת.

גם הלשכות השונות של המפקחת על הבתים המשותפים מייחסות חשיבות מיוחדת להוספת ממ"ד. כך למשל, על אף שנתונים סטטיסטיים מראים כי התנגדות דייר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בדרך כלל תידחה בשל טענות לא ענייניות מצדו, הרי שבמידה ודייר סרבן יתנגד לביצוע פרויקט בטענה שהוא מעוניין בממ"ד אך הקבלן לא מאפשר זאת, ובמידה ויצליח להוכיח טענה זו, הרי שהיא תיחשב כטענה עניינית והסיכוי לקבלת התנגדותו הינה גבוהה.

ומה עם הבניינים שנבנו בין השנים 1980 ל-1992?

למעשה, לדיירים בבניינים שנבנו החל משנת 1992 יש ממ"ד ולדיירים בבניינים שנבנו עד שנת 1980, יש פתרון שכן ניתן להוסיף ממ"ד באמצעות ביצוע פרויקט תמ"א 38. נשאלת השאלה מה דין הבניינים שנבנו בין השנים 1980-1992 ? כיצד דיירים אלה יוכלו גם הם ליהנות מתחושת הביטחון שמעניק הממ"ד?

בניינים שנבנו בשנת 1980 ואילך ואינם כוללים ממ"ד לא יוכלו ליהנות מתוספת של ממ"ד במסגרת תמ"א 38, וזאת מפני שהבניין לא יקבל תוספת קומות, המאפשרת פטור מהיטל השבחה, ולכן במקרים כאלה לא תהיה כדאיות ליזמים. דיירים בבניינים כאלה ייאלצו להתקשר עם יזם בתשלום לצורך הוספת ממ"דים.

לאור העובדה שתושבי ישראל מוצאים את עצמם חשופים להתקפות טילים אחת לכמה שנים, ולאור העובדה כי החוק הקיים לא נותן מענה מוחלט לצרכי התושבים, יש לקוות כי יערך תיקון לחוק התמ"א במסגרתו גם בניינים ללא ממ"ד שנבנו בין השנים 1980-1992 יוכלו גם הם ליהנות מהטבה זו, על ידי כך שיינתן פטור מהיטל השבחה ליזמים במסגרת הוספת ממ"ד, וזאת למרות היותם עמידים בפני רעידות אדמה.

(המאמר פורסם גם באתר NRG מעריב)

 

 מעוניינים במידע נוסף?

  השאירו פרטים ונציג המשרד יצור איתכם קשר ללא התחייבות מצידכם .המשרד לא יעביר את פרטיכם לאף גורם אחר



שי הררי משרד עו"ד    |     מגדל ב.ס.ר 4, רחוב מצדה 7, בני ברק 5126112     |     טלפון: 03-5353933     |     פקס: 03-5355770      |      office@harari-law.co.il

​​ ©  כל הזכויות שמורות לשי הררי משרד עו"ד 2015

מובהר בזאת כי אין באמור לעיל בכדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי. חל איסור מוחלט לעשות שימוש כלשהו

בחומרים המתפרסמים באתר לרבות איסור מוחלט להעתיק ו/או לפרסם ו/או להציג כל תכנים המתפרסמים ללא קבלת אישור מפורש ממשרד עו״ד שי הררי.